Eigenmietwert: Was für Eigenheimbesitzer ändert
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung der Abschaffung des Eigenmietwerts überraschend deutlich zugestimmt. Damit ist eine Besteuerungsform, wie sie in dieser Form nur die Schweiz kennt, schon bald Geschichte. Was sich konkret ändert und wer profitiert, erfahren Sie hier.
Der Eigenmietwert ist offiziell abgeschafft. 57,7 der Stimmbevölkerung haben Ende September 2025 an der Urne den Eigenmietwert zu Grabe getragen und einen Schlusspunkt unter jahrzehntelange Diskussionen und Kritiken gesetzt.
Das Parlament hatte beschlossen, dass der Eigenmietwert sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen abgeschafft werden soll. Damit entfällt für die Kantone – speziell solche mit Tourismus- und Bergregionen – jetzt eine wichtige Einnahmequelle. Der Bund will den Kantonen Zeit lassen, um eine sogenannte Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, mit der diese Ausfälle kompensiert werden können. Gleichzeitig will der Bund Hauseigentümer:innen Zeit geben, allfällig geplante Renovationen noch vor Inkrafttreten des neuen Steuerregimes durchzuführen, denn danach können diese nicht mehr von den Steuern abgezogen werden.
Die wichtigsten Änderungen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht einfach eine Gesetzesänderung, sondern ein Systemwechsel mit grundsätzlichen Änderungen für Eigenheimbesitzende. Zentral sind:
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Durch die Abschaffung des Eigenmietwerts sinkt das steuerbare Einkommen von Eigenheimbesitzenden. Wohneigentümer:innen könnten hier also Steuern sparen.
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Unterhaltskosten und Sanierungen können weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene abgezogen werden. Hier fallen die Steuern deshalb wieder höher aus.
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Investitionen ins Energiesparen dürfen bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden. Die Kantone können den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz noch bis längstens 2050 weiterhin gewähren.
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Steuerabzüge für private Schuldzinsen auf selbstbewohntem Wohneigentum sind nicht mehr möglich.
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Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber einer ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft: Sie könnten zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Im ersten Jahr beträgt der Abzug bei Verheirateten 10'000, bei Alleinstehenden 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag jährlich um 10%.
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Wer ab dem Systemwechsel in welchem Umfang profitieren wird, hängt von den individuellen Umständen ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Steuerbelastung sind:
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Hypothekarzinsniveau
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Höhe der Hypothekarverschuldung
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Zustand der selbstbewohnten Liegenschaft / Renovationsbedarf
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Standort
Auswirkungen auf Immobilienbesitzende
Sehr unterschiedlich präsentieren sich die Auswirkungen auf Personen, die bereits eine Immobilie besitzen. Am ehesten profitieren werden wohl ältere Menschen, die nach Jahrzehnten in der eigenen Immobilie ihre Hypothek grösstenteils amortisiert haben. Sie werden künftig kräftig Steuern sparen können. Auf der Gegenseite wird es vor allem für Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien teurer. Denn Renovationen und Ersatzinvestitionen können nicht mehr von den Steuern abgezogen werden.
Wie reagiert der Immobilienmarkt?
Das wiederum wird zur Folge haben, dass neuere Immobilien mit wenig Investitionsbedarf gesuchter sind, was deren Preise in die Höhe treibt. Der Marktwert von Immobilien mit hohem Renovationsbedarf dürfte hingegen tendenziell fallen, weil die potenziellen Käufer einrechnen müssen, dass sie die zu tätigenden Investitionen nicht mehr steuerlich geltend machen können.
Zeit zu Handeln
Fazit: Noch ist nicht klar, wann genau das neue Steuersystem eingeführt wird, klar ist lediglich, dass dies nicht vor 2028 der Fall sein wird. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte diese Übergangszeit nutzen, um geplante oder in naher Zukunft sowieso notwendige Renovationen an ihrem Wohneigentum zu tätigen. Danach sind diese Investitionen nicht mehr steuerlich abziehbar. Das gilt auch Energie- und Umweltmassnahmen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, auch wenn diese auf kantonaler Ebene noch bis 2050 gewährt werden können. Ebenso überprüft werden sollte die Finanzierung der Immobilien und ob bis zum Inkrafttreten des neuen Systems grössere Amortisationen möglich sind.